در برخی از سیستم های حقوقی کشورهای اروپایی، برخلاف حقوق ایران، صریحا معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی، غیر معتبر اعلام شده است. به عنوان مثال قانون مدنی سوئیس در ماده ٢١۶ ، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را غیر معتبر می‌داند. ‌بنابرین‏ منظور از غیر قابل پذیرش بودن سند ثبت نشده در محاکم و مراجع قضایی مندرج در ماده ۴٨ ق.ث ، این است که نمی توان به صرف ارائه سند مذکور در نزد این مراجع، انتقال مالکیت مال غیر منقول را به خریدار اثبات کرد. مثلا نمی توان ملک مذبور را به عنوان وثیقه مورد قرار بازپرس، معرفی کرد. اما این وضعیت سبب نمی شود که دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به ان از دادگاه، درخواست رسیدگی به وقوع مفاد ان سند و اعلام اعتبار مندرجات ان را به عمل آورد، پس مقصود این بوده است که محاکم و مراجع قضایی مانند ادارات، در دعاوی که موضوع و خواسته ان رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی باشد، محاکم در مقام رسیدگی به ان نیستند، نمی توانند سند ثبت نشده را بپذیرند و مفاد ان را صحیح و معتبر تلقی کنند. یک سند رسمی معامله غیر منقول از ان جهت به محض ارائه، وقوع معامله غیر منقول و مالکیت خریدار را اثبات می‌کند که مسئول دفتر اسناد رسمی، هویت متعاملین ( ماده ۵٠ ق.ث ) و اجتماع و شرایط صحت و اعتبار معامله نظیر اهلیت طرفین ( ماده ۵٧ ق.ث ) و معلومو معین بودن مورد عقد هرچند بر اساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین ( ماده ۶٠ ق.ث ) را احراز می‌کند، اما یک سند عادی مربوط به فروش مال غیر منقول که توسط طرفین متعاملین بدون دخالت یک مرجع رسمی تنظیم می شود، دادگاه با رسیدگی قضایی، وجود یا عدم شرایط مذکور و بالاخره اعتبار یا عدم ان را معلوم می‌کند. ‌به این ترتیب نویسندگان قانون ثبت صرفا به سند ثبت نشده معامله غیر متقول توجه نموده و هدف ایشان محدود کردن دلیل و اثار سند عادی بوده نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج در ان.

٣- ماده ٢٢ قانون ثبت مقرر می‌دارد: دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مذبور به او منتقل گردیده و انتقال ان در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت. این ماده هرگز دلالت بر بطلان معامله ای که در دفتر املاک به ثبت نرسیده ندارد. زیرا همان‌ طور که ‌در مورد ماده ۴٨ بیان شد، منظور این است که صرف ارائه یک سند عادی بر وقوع معامله نمی تواند در ادارات دولتی مثبت مالکیت خریدار مذکور در سند عادی باشد، و مادام که این معامله و انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است، منحصراً شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است مالک شناخته می شود، اما این امر دلالت بر این ندارد که با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان در دفتر املاک ملک مورد معامله را از نام فروشنده به نام خریدار، انتقال داد. مضافا به اینکه، عبارت:

« … کسی که ملک مذبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر به ثبت رسیده … که ثبت انتقال ملک »

را پس از« انتقال ملک » ترسیم ‌کرده‌است یعنی انتقال مالکیت صورت گرفته است ولی این

انتقال در دفتر املاک ثبت نشده است؛ لذا منطوق ماده فوق به روشنی دلالت بر انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاک می‌باشد.

۴- نحوه تنظیم عبارات ماده ٧٢ و ماده ٩٣ ق.ث تلویحا حکایت از اعتبار محدود سند عادی حاکی از وقوع معامله نسبت به اموال غیر منقول دارد. ماده ٧٢ قانون ثبت می‌گوید:

« کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آن ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود … »

در این ماده قید « کامل » برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول ذکر گردیده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث نیز مورد توجه قرار گرفته است و این نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این که معامله ثبت نشده ی مال غیر منقول دارای اعتباری غیر کامل می‌باشد، القاء می‌کند. زیرا در غیر این صورت قید « کامل » زاید خواهد بود و نمی توان عمل لغو و بیهوده را به قانون گذار نسبت داد.

همچنین در ماده ٩٣ ق.ث آمده است:

« کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست »

کلمه « مستقلا » و عبارت « بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست » ، مفهوم مخالفی را مبنی بر اینکه اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت نشده به طور غیر مستقل و به کمک رأی‌ قضایی، می‌تواند لازم الاجرا شود، به ذهن تداعی می‌کند.

۵- اطلاق ماده ١٢٩١ ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول در صورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور ان را از منتسب البه تصدیق کند یا اعتبار سند عادی مذبور در دادگاه ثابت شود، از اعتبار سند رسمی برخوردار می‌گردد. شناختن اعتبار برای سند عادی در دو مورد مذکور بالا، به معنی معتبر شناختن مندرجات ان و از جمله معامله دارای شرایط قانونی مندرج در ان است.

علاوه بر نظر برخی اساتید و نویسندگان حقوقی پیرامون اعتبار واقعی راجع به فروش مال غیر منقول، بسیاری از محاکم اعتبار این نوع قراردادها را به رسمیت شناخته و دادخواست الزام به تنطیم سند رسمی را پذیرفته و مطابق قرارداد عادی خوانده ( فروشنده ) را ملزم به تنظیم سند رسمی می نمایند. از جمله شعبه ۴ دیوان عالی کشور در رأی‌ شماره ۵٩۴-٢٩/۴/٢٧ چنین اظهار نظر می‌کند که :

« … اگر خوانده اقرار به فروش ملک به خواهان در مقابل مبلغی کرده و تنظیم قباله رسمی را موکول به صدور تصدیق انحصار وراثت دانسته باشد، استدلال دادگاه بر بی حقی خواهان (از نظر عدم تنظیم سند رسمی ) صحیح نخواهد بود »

همچنین شعبه ٢١ دیوان عالی کشور در رأی‌ شماره ٩۵/٢١-١۵/٢/٧٢ می‌گوید:

« … با توجه به مندرجات در قرارداد از قبیل فروشنده، خریدار، مبیع، بهاء مبیع و سیاق عبارات استنباط شده از ان است که منظور و قصد طرفین بیع به مفهوم مصطلح در ماده ٣٣٨ ق.م بوده است »،

حال، با توجه به بیان نظرات و دیدگاه های مذکور در فوق، به نظر می‌رسد فروش اموال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی معتبر و صحیح بوده و لذا تشریفات مربوط به سند رسمی از حیث اثبات وقوع معامله و سندیت داشتن ان در نزد مراجع و ادارات دولتی می‌باشد نه اینکه بیع با تنظیم سند محقق شود. در خصوص قراردادهای پیش فروش ‌آپارتمان نیز بایستی بگوییم که تنظیم قرارداد عادی پیش فروش کافی برای انتقال و تحقق بیع خواهد بود و تنظیم سند رسمی معمولا پس از ساخت و تحویل ‌آپارتمان به خریدار و نیز پس از طی تشریفات قانونی و تهیه مقدمات از جمله اخذ پایان کار و تفکیک و … صورت خواهد گرفت.