افزایش اجاره و قیمت مسکن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، تغییر ساختار هرم جمعیتی (به واسطه افزایش امید به زندگی)، رشد جمعیت در آستانه ازدواج و رشد مهاجرت به شهرها مهمترین عوامل بروز پدیده بی‏خانمانی محسوب می‏شوند. بعضاً‌ شکاف درآمد و هزینه به حدی می‏رسد که افراد کم درآمد حتی به کمک تسهیلات بانکی از عهده خرید مسکن و حتی بازپرداخت اقساط وام‏های دریافتی برنمی‏آیند. به عبارت دیگر مقوله اسکان کم درآمدها از مصادیق بارز شکست بازار تلقی شده و دخالت جدی دولت را در جهت ساماندهی به این بازار طلب می‏کند. هر چند در لزوم دخالت تردیدی نیست اما توصیه آن است که حتی‏المقدور این دخالت با همراهی و معیت بخش خصوصی به سرانجام رسد و از سرمایه گذاری و مدیریت این بخش امکان استفاده صورت گیرد.
برای سنجش توان خرید مسکن شاخص‏های متعددی معرفی شده است. اما شاخصی که در بیشتر کشورها برای تشخیص و طبقه‏بندی افراد نیازمند به کمک دولت در اسکان کاربرد دارد (سهم درصد از اختصاص درآمد ماهانه یک شخص برای امر مسکن) است. براساس استاندارد تعریف شده توسط (دپارتمان مسکن و عمران شهری ایالات متحده) مسکن زمانی دستیافتنی تلقی می‏شود که برای اجاره آن بیش از ۲۵ درصد درآمد و یا برای بازپرداخت اقساط وام‏های رهنی بیش از ۲۵ درصد درآمد و یا برای بازپرداخت اقساط وامهای رهنی بیش از ۳۰ درصد درآمد ناخالص شخص هزینه نشود(۸).

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

مشکل عدم استطاعت خرید در شهرهای بزرگ با توجه به گرایشی که نسبت به مهاجرت به این مناطق وجود دارد و با توجه به عدم کفایت عرضه نسبت به تقاضای واحد مسکونی در این مناطق جدی‏تر است. تجربه نشان می‏دهد در این مناطق، قیمت مسکن عمدتاً‌ در یک روند واگرا نسبت به هزینه‏ های تولید، حرکت می‏کند.
باید دقت داشت که در مواردی که عدم استطاعت خرید ناشی از قیمت بالای مسکن به واسطه بالا بودن هزینه‏ های تمام شده، ساخت (فشار هزینه در کنار فشار تقاضا) می‏باشد، صرف افزایش عرضه کارساز نبوده، بلکه ممکن است بعضاً اثر معکوس و افزایشی در قیمت داشته باشد. در صورتی که مشکل عدم استطاعت به واسطه گرانی حاصل از بالا بودن هزینه‏ های ساخت باشد، همراهی دولت به منظور کمک به حذف بحران و کاهش هزینه‏ های ساخت ضروری به نظر می‏رسد. معیار ۳۰ درصد درآمد برای مسکن، نه تنها توسط دولت برای شناخت و تفکیک افراد مستطیع از سایرین ملاک عمل قرار می‏گیرد بلکه در برخی کشورها دیده شده است بانکها نیز برای تشخیص قدرت بازپرداخت وام توسط افراد، معیار عدم تجاوز اقساط وام از ۳۰ درصد درآمد شخص را قایل شده‏اند به نحوی که برای کسانی که قرار باشد بیش از ۳۰ درصد درآمدشان به امر بازپرداخت اقساط اختصاص یابد حسابی جداگانه باز نموده و بعضاً با اکراه به این قشر وام می‏دهند یا حتی از اعطای وام طفره رفته و شکست بازار در تأمین مسکن برای قشر کم درآمد را بیش از پیش دامن می‏زنند. بدین ترتیب حتی اگر شخص قادر به خرید مسکن با پس‏اندازهای به علاوه رقم وام قابل دریافت از سیستم بانکی باشد این معیار تعیینی توسط بانکها، امکان خرید واحد مسکونی را از شخص سلب نموده و به جهت عدم استطاعت شخص در بازپرداخت اقساط وام، بار تأمین مسکن برای این قشر را به دوش دولت می‏نهند. از این رو معمولاً توصیه می‏شود به جهت کاسته شدن از رقم اقساط بخشی از بهره و یا قسط توسط دولت از طریق وجوه اداره شده تقبل گردد(۹).
شکست بازار در تأمین مسکن افراد و لزوم دخالت دولت در این بخش
با توجه به اینکه تأمین مسکن برای افراد جامعه همواره در مسیر بهینه خود حرکت نمی‏کند بسیاری از اقتصاددانان تأمین مسکن اقشار کم درآمد را از مصادیق شکست بازار معرفی نموده و دولت را مکلف به اعمال دخالت در بازاردهی نماینده بی‏خانمانی و وجود خانه‏های مغایر با استانداردهای کیفیت ساخت، مصداق روشن شکست بازار و بارزترین شاخص کمبود مسکن است. خانه‏های خالی از سکنه یکی از نمودهای شکست بازار در امر تخصیص خانه است. چرا که در کشورهای مختلف دنیا به رغم وجود مازاد تقاضا در بازار مسکن خانه‏هایی خالی از سکنه وجود دارد. چنانچه این تعداد خانه، به خانه‏های در حال عرضه اضافه شود. شکاف میان عرضه و تقاضا تا حد زیادی برطرف خواهد شد(۱۰).
شکاف عرضه و تقاضا، علاوه بر تأثیر بر قیمت مسکن، اجاره بها را نیز بشدت متأثر می‏سازد. ناکارآمدی بازار در تأمین مسکن برای طیف وسیعی از اقشار با درآمد متوسط و پایین در کنار عملکرد ناکارآی نظام اقتصادی از جمله رشد نامتناسب دستمزد نسبت به رشد قیمت و اجاره بهای مسکن، لزوم دخالت دولت در این بازار را حتمی می‏سازد. بنابراین، دولت دخالت در بازار مسکن را با سه هدف دنبال می‏کند. هدف اول برای مقابله با معضل شکست بازار در تأمین سرپناه مناسب برای افراد سالخورده، بیمار، بی‏بضاعت، ناتوان جسمی و ذهنی و افراد کم درآمد صورت می‏یذیرد. هدف دوم توزیع مناسب مسکن در مناطق مختلف و هدف سوم توجه به بازار مسکن به عنوان یک منبع مالیاتی ـ درآمدی برای دولت در شرایط رونق اقتصادی است. البته دخالت دولت در جبران خسارت ناشی از زلزله، سیل، آتش‏سوزی و دیگر حوادث طبیعی (در صورت گسترش ناکافی بیمه‏ها) بدیهی فرض می‏شود. لازم به ذکر است برخی از کارشناسان برای میزان دخالت دولت حد و مرزی قایل نشده در تمامی جوانب دولت را مکلف می‏سازند تا همگام با بخش خصوصی حرکت نماید. این گروه وظایف حاکمیتی و تصدی‏گری دولت را حفظ نموده، خواستار دخالت همه جانبه دولت در امر اسکان می‏باشند، برعکس برخی دیگر تمامی مسئولیت ساخت و ساز را متوجه بخش خصوصی می‏دانند. بنابراین گام اول در شناسایی و حل مشکل اسکان، بررسی و تبیین حدود دخالت دولت در بازار است(۱۱).
نقش دولت در اسکان
گسترش اسکان غیررسمی (حومه نشینی) در ایران و تهران از دهه ۱۳۴۰ و ۱۳۵۰ آغاز شد مجوعه آمار حکایت از آن دارد که بین ۲۰ تا ۳۰درصد جمعیت کلان شهرها و حتی بسیاری از شهرهای متوسط در زیستگاههای نابسامان و در حاشیه شهرها اسکان گرفته اند که این مناطق جایگاه فقیر‎ترین گروه ها‎ی جمعیت شهری هستند و معمولاً سطح زندگی ساکنان این مناطق پائین‎تر از خط فقر یا حداکثر هم سطح آن است جمعیت ساکن در این مناطق که اکثریت ایشان را مهاجران مناطق روستائی تشکیل می‎دهند به شدت گرفتار بیکاری‎اند تجربه جهان و ایران برطرف کردن مشکل مسکن افراد کم درآمد نشان می‎دهد که جلوگیری از سیل مهاجرت افراد به شهرها کمکی به حل مشکل نمی‎کند و اقدامات فعلی دولت در ساخت مسکن استیجاری با اهتمام فعلی نمی‎تواند پاسخگوئی مسکن قشر کم درامد باشد ساخت مسکن از سوی دولت تنها عده محدودی را دربر می‎گیرد و در نهایت برای این عده ایجاد مزیت می‎کند به طوری که مشمول این عده محدود نیز دور از عدالت اجتماعی است از آنجا که برای ساماندهی اسکان کم درآمد‎ها و یا ساخت مسکن تاکنون تنها به منابع دولتی اکتفا شده و به ایجاد نظام مالی پوشش دهنده مسکن برای افراد کم درآمد جامعه کم توجهی شده است مشکل روز به روز حادتر می‎شود برای حل مسئله مسکن که اغلب تحت عنوان مسکن کم درآمد‎ها و ماشینه‎شدن‎ها از آن یاد می‎شود آنچه فراوان یافت می‎شود راهبرد و راه حل است دولت مخاطب همه پیشنهادهاست اما گره کار در اینجاست که ظرفیت دولت برای انجام کار در همه کشورها کم و در کشورهای غیرصنعتی و از جمله کشور ما بسیار اندک است بطوریکه امتیازات در نظر گرفته شده برای اسکان این اقشار و همچنین میزان متناوب سیستم بانکی در تامین مالی این افراد نیز چندان رضایت بخش نیست به نظر می‏‎رسد به رسمیت شناختن اولویت‎های اقشار کم درآمد در نظام برنامه‎ ریزی از نخستین راه‎کارهای مقابله با این مسئله باشد(۱۲).
بر اساس قانون شهرداریها علاوه بر صدور پروانه ساختمانی برای کلیه ساختمان‎های شهر که بر اساس ضوابط و مکررات طرح‎های جامع و تفضیلی صورت می‎گیرد اتخاذ تدابیر برای ساخت خانه‎های ارزان قیمت برای اشخاص بی‎بضاعت شهر نیز از جمله وظائف شهرداریها در امر مسکن بر شمرده شده است بررسی سوابق نشان می‎دهد وظیفه ساخت مسکن ارزان قیمت برای افراد بی‎بضاعت هیچگاه بوسیله شهرداریهای کشور به اجرا در نیامده است و تقریباً هیچ تجربه‎ای مبنی بر ورود شهرداریها به فرایند برنامه‎ ریزی یا ساخت مسکن وجود ندارد شهرداریها به دلیل هزینه نگهداری و مدیریت این مجموعه‎های مسکونی انگیزه‎ای برای احداث این گونه واحدها ندارند علاوه بر این اگر شهرداری به عنوان پیمانکار و موظف باشد که هم زمین را خریداری نموده و هم خانه احداث نماید به دلیل مشکلات و موانع موجود رغبتی برای ساخت خانه‎های ارزان قیمت نخواهد داشت همچنین وابستگی و اتکای شهرداری‎ها به درآمدهای ناشی از فروش تراکم نیز مزید بر علت شده امکان صرف نظر نمودن از این منبع درآمدی به منظور کاهش هزینه‏‎‎های ساخت واحدهای استیجاری برای اقشار کم درآمد را از آنها سلب کرده است ایجاد تنوع در منابع درآمدی و عمل در حیطه وظایف از جمله راه‎کارهائی است که شهرداریها با فراغ بال به اسکان کم‎درآمدها بیندیشند در حال حاضر شهرداری‎ها مجری ضوابط تعیین شده از بالا هستند اما چنانچه همانگونه که در قانون پیش‎بینی شده است مدیریت این فعالیت بر عهده شهرداری‎ها باشد و مشکلات بودجه‎ای در اتکا به منابع فروش تراکم برطرف شود قطعاً شهرداریها از پذیرش پروژه‎های ساخت واحدهای ارزان قیمت برای قشر مورد نظر استقبال می‎کنند(۲).
سیاستهای حمایت از تقاضای مسکن
یک تفکر غلط بویژه در کشور ما آن است که تسهیلات کم بهره خرید مسکن بایستی در اختیار هر قشری قرار گیرد. این در حالی است که سیاست معمول و متداول در دیگر کشورها آن است که اولاً اقشار هدف به خوبی شناسایی شده، تسهیلات ارزان قیمت با هدف تقویت جانب تقاضا صرفاً‌ در اختیار افراد کم درآمد قرار می‏گیرد. لذا یک سیستم یارانه‏ای مسکن که عموما‌ً‌ بایستی معطوف به پوشش اقشار کم درآمد باشد باید از ویژگیهای زیر برخوردار باشد (۱۱):
۱ـ هدفمند باشد یعنی به گونه‏ای تعریف شود که صرفاً به اقشار هدف برسد و افرادی که استطاعت پرداخت دارند را شامل شود.
۲ـ سیاستهای یارانه‏ای می‏باید از ویژگی شفافیت، قابلیت سهولت در دسترسی و غیر بروتیک بودن برخوردار بوده و در عین حال با افزایش درآمد اشخاص تحت پوشش سهم یارانه‏ها کاهش یابد.
۳ـ به گونه‏ای طراحی شود که مانعی برای رقابت مکانیسم بازار نبوده و ضد انگیزه برای فعالیت بخش خصوصی در پوشش نیازهای سایر اشخاص محسوب نگردد.
سیستم یارانه‏ای تأمین مسکن مادامی که حساب شده و با برنامه حرکت کند می‏تواند اقشار کم درآمد را صاحب خانه کند و انگیزه‏های ساختمان سازی را تقویت کند، چنانچه بی‏هدف باشد ضمن لطمه به بودجه دولت و هدر رفتن منابع دولت، برای فعالیت سیستم تأمین مالی مسکن تحت شرایط بازار ضد انگیزه محسوب می‏شود.
در ذیل به برخی از سیاستهای جانب تقاضا اشاره می‏کنیم(۱۲) :
یارانه در اجاره بهای واحد مسکونی
از ابزارهای پرکاربرد در حمایت از اقشار کم درآمد در بخش مسکن کمک اجاره است. این نوع سیاست گونه‏های متفاوتی دارد پرداخت مستقیم یارانه به مستأجران کم درآمد و یا پرداخت مستقیم به مالک به منظور جبران مابه‏التفاوت اجاره بهای دریافتی از اجاره معمول در منطقه از جمله این موارد هستند.
یارانه خرید خانه
برخی از دولت‏ها به افراد کم درآمد در خرید واحد مسکونی در قالب یارانه کمک می‏کنند. این پرداخت ها می‏تواند به یکباره (یا ادامه دار در صورتی که مبلغ به صورت اقساطی پرداخت شود)، به صورت مقادیر ثابت و یا تابعی از نرخ‏های بهره، به صورت پرداخت‏های مستقیم به خانوار یا به فروشنده واحدهای مسکونی و یا نهاد وام دهنده و یا براساس دیگر معیارها پرداخت شود. چنین روشی برای خانوارهایی که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند می‏تواند به کار بسته شود. براین اساس افراد هر چند الزاماً در زمره افراد کم درآمد قرار نگیرند از چنین یارانه‏هایی بهره‏مند می‏شوند(۱۴).
روش سهامی
یکی دیگر از ابزارهایی که جدیداً‌ در برخی از کشورهای جهان برای اسکان کم درآمدها متداول شده است. روشی است که به سال ۲۰۰۲ توسط جوی و کابلین در مرکز تحقیقات منزیس پیشنهاد گردید. در این روش بانکها بخشی از خانه‏ را خریداری نموده و به نوعی سهامداران می‏گردند. مابقی مبلغ توسط شخص کم درآمد تماماً از طریق وام و یا بخشی را از آورده خود و بقیه را از وام تهیه نماید. به این ترتیب قشر هدف، درآمد پس اندازه شده احتمالی را می‏تواند در دیگر دارایی‏ها سرمایه‏گذاری و بدینوسیله از قفل نمودن تمام پس انداز خود در مسکن خودداری و از این طریق وضعیت معاش خود را بهبود بخشد. در این مدل، خانوار مدیریت سرمایه‏گذاری را به عهده می‏گیرد (سرمایه گذار نقش مدیریتی ندارد). اوست که تصمیم می‏گیرد چه زمانی، به چه کسی و به چه قیمتی ملک را به فروش رساند. ولی تصمیم می‏گیرد از ملک چگونه نگهداری، بازسازی و استفاده شود. طرف سرمایه‏گذار تنها پس از فروش خانه، سهم خود را مطالبه می‏کند. جالب آنکه در طول مدت طرف سرمایه‏گذار به امید آنکه پس از فروش منزل بتواند سود مناسب را بدست آورد بعضاً از مطالبه اجاره بها نیز صرف نظر می‏کند. سهم سرمایه‏گذار قابل تبدیل به اوراق بهادار و دادوستد در بازار رهن ثانویه می‏باشد. نظر به اینکه سابقه مدل مورد بحث به یکی دو سال اخیر بر می‏گردد ارائه ارزیابی از مدل با توجه به تجارب کم در این خصوص دشوار است(۱۵).
حذف قیمت زمین از قیمت مسکن
در این شیوه افراد مالک بنا می‏شوند و مالک زمین نهادی مشخص و یا شرکتهای ساختمانی است که بابت اجاره زمین سالانه درصدی از مالک مطالبه می‏کند. نمونه تقریباً مشابه آن در کشورمان را می‏توان به منازلی که در زمینهای وقفی بنا شده‏اند، به نحوی که افراد صرفاً مالک بنا می‏شوند اشاره نمود.
از دیگر سیاستهای حمایت از تقاضای مسکن به موارد زیر می‏توان اشاره نمود :
وامهای کم بهره جهت تعمیر خانه
تضمین وام‏ها توسط دولت
وامهای خرید پروژه‏های اجاره به شرط تملیک
بررسی سیاستهای دولت در بخش مسکن
قیمت مسکن تابع قیمت زمین ، مصالح ، دستمزدها ، پروانه‎ها و مجوزهای ساختمانی می‎باشد کاهش یا افزایش هر یک از این عوامل در قیمت مسکن تاثیر‎گذار است دولت با اجرای سیستهای تشویقی همچون ارائه زمین ارزان قیمت حذف برخی از هزینه‎های انبوه‎سازان و اعطای وام کم‎بهره می‎تواند تاثیر بسزائی در کاهش قیمت مسکن داشته باشد یکی از عوامل که منجر به افزایش چشم‎گیر قیمت مسکن می‏‎شود افزایش قیمت زمین است دولت با اجرای سیاستهائی می‎تواند مانع از افزایش قیمت زمین ‎شود به عنوان نمونه در برخی از کشورها دولت برای جلوگیری از افزایش و کنترل قیمت مسکن قیمت زمین را بصورت ثابت نگه می‎دارد دولت‎ها در این کشورها با حذف یا کم‎کردن مالیات به انبوه‎سازان کمک می‎کنند که این خود به نوعی سبب ایجاد تعادل در بازار مسکن می‎شود یکی دیگر از سیاستهای دولت می تواند پرداخت سهم زیادی از قیمت مسکن به صورت وام باشد که باید بهره پرداختی این وام ها با نرخ تک رقمی در نظر گرفته شود در بعضی کشورها دولت حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را به صورت وام پرداخت می کند . اگر دولت این کار را در کشور ما نیز انجام دهد کمک شایانی به مسکن دار شدن قشر متوسط جامعه می کند در حال حاضر بعضی از بانکها حدود ۷۰ ، ۸۰ درصد قیمت مسکن را بصورت وام اما با بهره ۲۳ درصد و بیشتر به مردم پرداخت می‏کنند که در این صورت مردم باید مقدار بسیار زیادی سود به بانک پرداخت کنند که در این صورت قیمت مسکن تا دو برابر هم برای فرد تمام می‏شود و تنها تأثیر این گونه وام‏ها با بهره سنگین ایجاد تورم در این بازار می‏باشد(۳).
اتخاذ برخی سیاستهای دولت در بخش ساختمان و تزریق برخی تسهیلات مقطعی در این بخش را شاید بتوان از عوامل دامن زدن تورم در این بخش عنوان کرد. چون اعطای این وام‏ها ممکن است در شهرهای کوچک بر روند خانه دار شدن اقشار جامعه تأثیر بگذارد اما در شهرهای بزرگ نمی‏تواند مفید باشد چرا که تفاوت بین قیمت واقعی مسکن و مبلغ وام بسیار زیاد است(۴).
دولت می‏تواند با توجه به منابع محدود، افراد واقع شده در دهک‏های درآمدی یک و دو را تحت پوشش قرار دهد. گروه های درآمدی دهک سوم و چهارم نیز با بهره گرفتن از تسهیلات بانکی با بهره پایین قادر خواهند بود نیاز مسکن خود را تأمین کنند زیرا افرادی می‏توانند از منابع بانکی استفاده کنند که قدرت بازپرداخت تسهیلات اعطایی را داشته باشند و اقشاری که در رده‏های پایین قرار دارند باید با بهره گرفتن از کمک‏های دولت صاحبخانه شوند(۶).
بالا بودن قیمت زمین و هزینه احداث ساختمان، سرمایه‏گذاران ورود به بخش را چندان اقتصادی نمی‏دانند چون افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه تولید را افزایش می‏دهد و باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد. لذا انتخاب سیاستهای مناسب برای ارائه مصالح به مصرف کننده واقعی، بازار آزاد و دست سودجویان را قطع خواهد کرد.
نگاهی به طرح جامع مسکن
۲۴ گروه مطالعاتی در سال ۸۳ تصمیم گرفتند سندی را تنظیم کنند که در آن چشم‏انداز بخش مسکن در سالهای آینده را ترسیم کنند. در این چشم‏انداز معنای تغییرات مطلوب، قابل دستیابی و قابل سنجش در وضعیت مسکن خانوارهای ایرانی به همراه راهبردها و راهکارهای دستیابی به این هدفها، تدوین شد. این طرح قرار است در دو مقطع پنج ساله و یک مقطع ۲۰ساله اجرایی شود. براین اساس در مقطع ۲۰ ساله، اصلاحات عمیق و ضروری در بخش مسکن مدنظر است و در مقطع ۱۰ ساله برنامه‏های بخش مسکن بیشتر به صورت عملیاتی مورد توجه قرار خواهد گرفت.
طرح جامع مسکن از آنجا دارای اهمیت است که برای اولین بار در تاریخ ساخت مسکن در کشور شاهد شفاف سازی و برنامه‏ ریزی شده‏ایم. ویژگی این طرح این است که تمام دهک‏های درآمدی خانوارها را در نظر گرفته، اما از آنجا که اطلاع رسانی درست، به موقع و کافی برای آن صورت نگرفته بسیاری از صاحبنظران و کارشناسان از مفاد آن اطلاع لازم، پیدا نکرده و بسیاری از اظهارنظرها درباره این طرح غیرکارشناسی به نظر می‏رسد. از سوی دیگر شاید بزرگترین ایرادی را که می‏توان به این طرح گرفت، این باشد که در هیچ کجای این طرح پیش‏بینی شده است که اگر قیمت مسکن افزایش پیدا کند، این افزایش قیمت چگونه مورد محاسبه قرار می‏گیرد، چرا که وام‏های در نظر گرفته شده یعنی نسبت اندک وام به قیمت مسکن در تهران ۳۰ درصد، شهرهای بزرگ ۳۸ درصد و سایر شهرها ۶۰ درصد در نظر گرفته شده است که با افزایش قیمت مسکن به طور حتم این درصدها دستخوش تغییرات عمده‏ای می‏شود(۶).
در این طرح آمده است که گروه های درآمدی یک تا چهار ۵۰ درصد از کل خانوارهای فاقد مسکن را تشکیل می‏دهند که این رقم در گذشته ۳/۴۳ درصد بوده است. دهک‏های درآمدی پنج تا هفت، ۳۵ درصد که این میزان در گذشته ۸/۳۲ درصد بوده و از دهک‏های درآمدی هشت تا ۱۰، ۱۵ درصد که این میزان در گذشته ۲۰ درصد بوده است.
بررسی این آمارها نشان می‏دهد که به دلیل افزایش قیمت مسکن توان مالی خریداران دهک‏های درآمدی ۸ تا ۱۰ که در واقع جزو گروه های پر درآمد جامعه محسوب می‏شود از تعداد خانوارهای فاقد مسکن آنان کاسته و شکاف طبقاتی میان دهک‏های کم درآمد و پردرآمد جامعه بیش از پیش شده است.
در قسمت برنامه اجرایی تأمین مسکن کم درآمدها پرداخت ۵۰ هزار فقره وام به سازندگان پیش‏بینی شده است که این مسأله را می‏توان یکی از نقاط قوت این طرح دانست، چرا که اگر وزارت مسکن و شهرسازی تعریف درستی از انبوه ساز ارائه دهد با پرداخت وام به انبوه سازان می‏توان نقش مؤثر آنان در خانه دار کردن اقشار کم درآمد را تضمین کرد.
همچنین در این طرح پیش پرداخت ۴۰ هزار فقره وام برای گروه های درآمدی دو و سه پیش‏بینی شده است که به خوبی می‏توان دریافت که بسیاری از این خانوارها توانایی پرداخت اقساط این وام را ندارند و باید شرایط به گونه‏ای طراحی شود که این وام‏ها بلاعوض باشد. در همین حال با تشکیل صندوق اعتبار ملی و محلی تسهیل دریافت یکصد هزار فقره وام از نظام بانکی پیش‏بینی شده است، در حالی که این گروه های درآمدی فاقد مسکن، ۳۴ هزار خانوار هستند که این صندوق کمتر از یک سوم آنان را در برمی‏گیرد.
مدت زمان انتظار متقاضیان خرید مسکن در ایران
براساس ارزیابی بانک جهانی از عملکرد اقتصاد و بخشی سیاستهای عرضه مسکن در ایران، خانوارهای با درآمد متوسط، باید حداقل کل درآمد ۹ سال خود را پس‏انداز کنند تا خانه متوسطی در یکی از شهرهای بزرگ مثل تهران یا تبریز خریداری نمایند. این در حالی است که در استانداردهای جهانی برای سنجش قدرت تهیه مسکن معیاری وجود دارد که براساس آن، به طور متوسط هر خانوار باید ۵ برابر حقوق سالانه خود را بپردازد تا صاحب مسکن شود. در ایران نسبت در سال ۱۳۵۹ حدود ۲/۹ و در سال ۱۳۶۵ حدود ۴/۷ بوده اما در حال حاضر این نسبت برای کل کشور حدود ۹ سال و برای تهران بین ۱۲ الی ۱۵ سال است، یعنی متقاضیان خرید مسکن در تهران باید به طور متوسط کل حقوق ۱۲ تا ۱۵ سال خود را بپردازند تا در این شهر صاحب خانه شوند. همچنین در استانداردهای جهانی متوسط اجاره به درآمد حدود ۱۵ درصد است ولی در ایران بالا بودن این شاخص از کمبود عرضه مسکن استیحاری نسبت به تقاضای موجود بازار حکایت می‎کند(۷).
سیاستهای اسکان مؤثر و کارآمد
به عنوان یک اصل اقتصادی، در بلندمدت قیمتهای مسکن تابع موجودی بلندمدت مسکن می‏باشد، به همین خاطر برای بهبود و هر چه دست یافتنی‏تر ساختن مسکن لازم است جنبه عرضه مسکن به دقت بررسی و تقویت شود. دولتها در این مواقع سعی می‏کنند که جانب عرضه را از طریق ترغیب بخش خصوصی به ساخت مسکن‎های مطابق با الگوی از پیش تعیین شده تقویت نمایند. ممکن است اینگونه به نظر رسد که هرگونه عرضه مسکن منجر به کاهش قیمت می‏شود حال آنکه باید در نظر داشت مسکن یک کالای متجانس نیست، بلکه خانه‏ها به لحاظ کیفیت ساخت و موقعیت مکانی، درجه‏های مختلفی دارد و تنها در صورتی که ساخت و سازهای جدید به لحاظ کیفی و مکانی قابل رقابت با خانه‏های موجود باشند سیاست تقویت عرضه خواهد توانست در تعدیل قیمت و کاستن از قیمت خانه‏های موجود تأثیرگذار باشد. چنانچه هدف صرفاً تأمین سرپناه بوده و کیفیت فدای کمیت شود. عرضه خانه‏های جدید تنها مقاصد خاص را پاسخگو بوده، در عمل به قیمت واحدهای موجود تأثیر نخواهد گذارد. در ضمن باید موضوع را پذیرفت که مسأله شکست بازار در مقوله تأمین مسکن کم درآمدها این نیست که انگیزه‏ای برای تولید مسکن نیست بلکه مشکل آن است که گروه هدف توان خرید خانه‏های موجود را ندارد، لذا باید توجه داشت که در اسکان کم‏درآمدها توجه به جانب تقاضا نسبت به جانب عرضه از اهمیت مضاعف برخوردار است. در اسکان قشر هدف بایستی به این موضوع توجه نمود که سیاستهای موردنظر حالت اسکان موقت و یا یک سیاست مقطعی و تسکین بخش به خود نگیرد. بلکه باید در نظر داشت در عین حالی که خانه‏های تولید شده از نظر کیفی درحدی مطلوب طراحی و ساخته می‏شوند (که مورد پسند سایر اقشار جامعه نیز قرار می‏گیرند) در طراحی و ساخت به گونه‏ای عمل شود که از هزینه‏ های سربار حتی‏المقدور کاسته و خانه‎های متناسب با نیاز اقشار هدف ساخته شوند(۱۰).
آنچه بیش از هر چیز دیگر حتی مهم‏تر از نبود سیاست مدون برای مشکل اسکان را به یک چالش تبدیل کرده است، وجود نرخ‏های ادامه دار تورم دورقمی است. قطعاً حرکت به سمت ثبات اقتصادی در ایجاد انتظار کاهش نرخ تورم از یک سو و بهبود وضعیت درآمدی افراد از سوی دیگر مهمترین اقدامی است که درخصوص اقتصاد و به طور اخص به منظور سامان بخشی به وضعیت توزیع درآمدی و اسکان بایستی صورت پذیرد. همانگونه که تجربه نیز نشان داده است وام دهندگان (و اقشار کم درآمد به واسطه ناتوانی در باز پرداخت وامهای رهنی) در یک شرایط نااطمینان و بی‏ثبات اقتصادی با طیب خاطر نسبت به استفاده از ابزارهای وام بلندمدت تمایلی ندارند(۱۱).

Connections or Links:شبکه اجتماعی غیر متصل و کامنت ها
User Generated Content:تگ هایی که روی عکس میگذارند
Class Label:گروه هایی که کاربران عضو آن هستند.
جدول ۴-۱ ویژگی های داده های جمع آوری شده فلیکر

Nember

۱۹۵

Categories (Number of groups)

۸۰،۵۱۳

Nodes

۵،۸۹۹،۸۸۲

Links

۱٫۸ ×۱۰^−۳

Network density

۵،۷۰۶

Maximum degree

۱۴۶

Average degree

۰٫۶۱

Clustering coefficient

۴-۳-معیارهای ارزیابی
اگر در حالت کلی گراف G(V, E)، را در نظر بگیریم.vمجموعه ای از گره ها و E مجموعه ای از یال ها میباشد .عموما ما نمیخاهیم بدانیم که آیا لینک ها گم شده اند یا لینک های آینده چیست زیرا این عمل به صورت قطعی غیر ممکن است و فقط ما صحت نتایج را میتوانیم بررسی کنیم. بنابراین برای آزمایش صحت الگوریتم ، لینک های مشاهده شده یعنی E به صورت تصادفی به دو بخش تقسیم میشود: مجموعه آموزشی ^[۷۵] و مجموعه آزمایشی^[۷۶] .مجموعه آزمایشی برای تست انجام میشود و هیچ اطلاعاتی در این مجموعه اجازه ندارد برای پیش بینی استفاده شود در صورتی که در مجموعه داده های آموزشی اطلاعات مشخص میباشد.در این صورت اجتماع داده های آزمایشی و آموزشی مجموع داده ها میباشد.

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

مزیت این متد اعتبارسنجی تصادفی در این است که تعداد تکرارها بر روی داده های آموزشی تاثیری ندارد ولی در این روش بعضی از لینک ها ممکن است ظاهر نشده و بعضی از لینک های دیگر در زمان دیگری ظاهر شوند و ممکن است در این روش بعضی از اشکالات آماری رخ دهد و این معایب با بهره گرفتن از روش K-fold cross-validation که لینک های مشاهده شده به k زیرمجموعه به صورت تصادفی بخش بندی میشوند برطرف میشود و به تعداد k مرتبه تکرار میشود.با بهره گرفتن از این متد همه ی لینک ها برای اعتبار سنجی استفاده شده و هر لینک برای پیش بینی واقعی مورد استفاده قرار میگیرد.در این حالت هر چه مقدار k بیشتر باشد لینک های بیشتری بررسی شده و در نتیجه محاسبات نیز افزایش می یابد،مناسب ترین ۱۰-fold cross-validation میباشد که از نظر زمان و کارایی به نتیجه خوبی میرسد.
ماتریس در همریختگی^[۷۷] که نشان دهنده مقدارهای درست و غلط حاصل از پیش بینی ها میباشد در جدول ۴-۲نشان داده شده است.
جدول ۴-۲-ماتریس در همریختگی:شامل معیارهایی برای محاسبه نتایج پیش بینی ها
مطابق جدول ۴-۲ مقدار ≡Sensitivity true positive rate≡Recallبه صورت زیر است:
مقدار Accuracy نیز به صورت زیر است:

3-2-2متد FSVM-CIL 79
3-3 ماشین بردار پشتیبان حداقل مربعات (LS-SVM) 83
3-4 الگوریتم پیشنهادی 87
فصل چهارم:محاسبات و یافته های تحقیق
4-1 مقدمه 90
4-2 مجموعه داده ها 90
4-3 نتایج کارایی روش های مختلف بر روی مجموعه داده ها 91
فصل پنجم:نتیجه گیری و پیشنهادات
5-1 جمع بندی و نتیجه گیری 94
5-2 کارهای آتی 96
منابع و مآخذ : 97
چکیده انگلیسی……………………………………………………………………………………………………….102
فهرست جداول
جدول 2-1 متغیرهای ارزیابی دسته بندی 29
جدول 4-1 جزییات مجموعه داده های نامتوازن 90
جدول 4-2- مقایسه کارایی روش های مختلف 92
فهرست اشکال
شکل (2-1)- فرایند کشف دانش]1[ 12
شکل(2-2)-حوزه های مختلف داده کاوی]1[ 13
شکل(2-3)-عملکردهای داده کاوی]1[ 13
شکل(2-4)-عملیات مختلف در پاکسازی داده]1[ 18
شکل(2-5)-فشرده سازی بی اتلاف و پر اتلاف]1[ 22
شکل(2-6)-تجمیع مکعبی داده]1[ 23
شکل(2-7)-نمایی از ریسک در دسته بندی]1[ 27
شکل (2-8)-تابع تصمیم فضای دو بعدی 37
شکل (2-9)- مرکز کلاس برای شکل 2-8 38

شکل (2-10)- مرز کلاس بدون هیچ اشتراکی 39
شکل (2-11)- بعد VC ]11[ 40
شکل (2-12)- ابر صفحه جدا کننده بهینه در دو بعد 47
شکل (2-13)- حالت جداناپذیر خطی در دو بعد 49
شکل (2-14)- نگاشت داده های آموزشی غیرخطی به فضایی از ویژگی ها با ابعاد بالاتر با تابع ]11[ 53
شکل (2-15)-مثالی از تقسیم بندی غیر خطی با کرنل گوسی بر روی داده ها ]11[ 57
شکل (2-16)- منحنی تغییرات خطا نسبت به مقادیرمختلف ]11[ 57
شکل (2-17)- (a) مجموعه داده اصلی. (b) مجموعه داده بعد از اعمال SMOTE. ) (c Tomek-Link های شناخته شده (d) مجموعه داده بعد از پاکسازی Tomek-Link ها]36[ 68

فصل اول

مقدمه و کلیات تحقیق

1-1مقدمه

کشف دانش و داده کاوی یک حوزه جدید میان رشته ای و در حال رشد است که حوزه های مختلفی همچون پایگاه داده، آمار، یادگیری ماشین و سایر زمینه های مرتبط را با هم تلفیق کرده تا اطلاعات و دانش ارزشمند نهفته در حجم بزرگی از داده ها را استخراج کند.هدف کشف دانش و داده کاوی یافتن الگوها در پایگاه داده است که در میان حجم عظیمی از داده ها مخفی هستند]1[ .کشف دانش شامل مراحل متعددی است که در این تحقیق به مرحله پیش پردازش توجه می­کنیم.
مرحله آماده سازی داده ها مهم ترین و زمانبرترین مرحله در پروژه های داده کاوی است.از آنجا که داده ها در این پروژه ها ورودی پروژه هستند هر قدر این ورودی دقیق تر باشد، خروجی کار دقیق تر خواهد بود.یعنی ما از پدیده “ورودی نامناسب، خروجی نامناسب ” دور می­شویم]1[.داده هاي خام معمولا دچار مشکلاتی مانند نویز، داده پرت، تغییرات در نمونه برداري هستند و استفاده از آنها به همین صورت موجب تضعیف نتایج مورد انتظار میشود.بنابراین باید از روشی برای بهبود نتایج استفاده کرد.پیش پردازش داده ها جهت بهبود کیفیت داده های واقعی برای داده کاوی لازم است.بنابراین پردازش اولیه ای مورد نیاز است تا مقادیر مفقوده، انحرافات و مسائلی از این دست را در داده های اولیه بیابد. پیش پردازش داده ها شامل همه تبدیلاتی است که بر روي داده هاي خام صورت می­گیرد وآنها را به صورتی در می ­آورد که براي پردازشهاي بعدي نظیر استفاده در دسته بندي و خوشه بندی، ساده تر و موثرتر می­سازد.
در حال حاضر سازمانها نیاز دارند تا بتوانند داده ها را به صورت کاراتر دسته بندی کنند و از تحلیل نتایج آن برای بهبود روند پیشرفت کسب و کار استفاده نمایند.ممکن است که داده های در دسترس ، داده هایی مبهم و مغشوش باشند و یا کلاس های داده نامتوازن باشند. بنابراین نیاز به پیش پردازش دقیق داده ها رو به افزایش است. برای پاسخ به این نیاز رو به افزایش ، افراد همواره سعی در ارائه روش های نوین و موثرتری دارند.

1-2بیان مساله

هرچند که روش های مختلفی برای پیش پردازش داده ها موجود است ولی عملکرد و دقت این روش ها متفاوت است و تلاش در جهت ارائه روشی کارامد امری ضروری است.با توجه به اهمیت داده ها در جهان کنونی و افزایش حجم داده ها مساله پیش پردازش مناسب داده ها، بخصوص داده های نامتوازن یک چالش به نظر می­رسد.اغلب روش های موجود در پیش پردازش داده های ناتوازن به سمت کلاس اکثریت تمایل دارند و این امر باعث می شود که داده های کلاس اقلیت به صورت نویز در نظر گرفته شود.
همانطور که پیش از این نیز گفته شد برای دست یابی به نتایج مطلوب در داده کاوی نیاز به پیش پردازش داده ها داریم.میتوان ادعا کرد که اگر مرحله آماده سازی داده ها به خوبی صورت نپذیرد، نتایجی بدست می ­آید که نمی­تواند مورد استفاده قرار گیرد و ممکن است که هزینه و زمان به کار رفته برای دست یابی به نتیجه موثر هدر رود و نتایج حاصل به دلیل عدم پیش پردازش مناسب داده غیر قابل استفاده و نادرست باشد.
اخيراً مشكل نامتوازن بودن كلاسها مورد توجه محققان در زمينه ی داده كاوي قرار گرفته است. در موارد متعددي كلاسي كه از نقطه نظر دامنه ی كاربردي اهميت زيادي دارد(كلاس اصلي) شامل تعداد حالات كمتري نسبت به كلاسي است كه كلاس اكثريت مي­باشد. اين مجموعه ی داده ها نامتوازن ناميده مي­شود. رويكرد سنتي داده كاوي توانايي خوبي براي پيش بيني نمونه هاي اقليت كه مورد توجه است ندارند. متأسفانه در اكثر موارد داده هاي واقعي داراي اين خصوصيت هستند. به عنوان مثال در تشخيص بيماري­هاي نادر، حملات شبكه، متنكاوي و … معمولاً توزيع داده ­ها نامتوازن مي باشد.
در واقع مساله این است که چگونه میتوان داده های نامتوازن را به گونه ای پیش پردازش کرد که در خوشه های مناسب و درست طبقه بندی شوند.بنابراین مساله این تحقیق ارائه روشی جهت پیش پردازش داده های نا متوازن است به گونه ای که کارایی و دقت آن در مقایسه با روش های دیگر بیشتر باشد.
در روش ارائه شده در این تحقیق برای ارتقای روش ماشین بردار پشتیبان از تکنیک حداقل مربعات با متر اقلیدسی استفاده نمودیم.این روش بهبود یافته را M-SVM می­نامیم.بنابراین مساله را بدین شکل طرح می نماییم، چگونه می­توان در روش پیش پردازش داده های نامتوازن به دقت بالاتری دست یافت و از پیش پردازش صحیح داده برای دست یابی به نتایج صحیح در حوزه کاربردی استفاده نمود.از انجا که داده های متفاوتی وجود دارد ما پیش پردازش بر روی مجموعه داده های نامتوازن را انتحاب کردیم

با در نظر گرفتن خطای نسبت تبدیل ترانسفورماتورهای اندازه‌گیری جریان و ولتاژ، اندازه‌گیری امپدانس با دقت کافی انجام نمی‌شه، خطای محاسبه امپدانس به اندازه ۱۰% تا ۱۵% است. به خاطر همین خطاهای اتفاق افتاده در آخر خط و یا در اول خط بعدی قابل تفکیک و تشخیص نیستن. از این‌رو یه ضریب اطمینان^[۹] در تنظیمات ناحیه حفاظتی^[۱۰] اول رله به اندازه ۱۰% تا ۱۵% در نظر گرفته می‌شه. این باعث می‌شه تا خطاهای اتفاق افتاده در آخر خط، از خطاهای اتفاق افتاده در اول خط بعدی از تفکیک شن. واسه تشخیص خطا در آخر خط و یا در اول خط بعدی از تنظیمات ناحیه‌ی حفاظتی دوم استفاده می‌شه[۱].
امپدانس تنظیمی رله‌ی دیستانس و تاخیر وقتی در هر ناحیه‌ی حفاظتی فرق داره. ناحیه‌ی حفاظتی به‌نحوی که در شکل‌های ۲-۳ و ۲-۴ نشون داده شده تنظیم می‌شن. زمان کارکرد رله به فاصله بین محل اندازه‌گیری (رله) و خطا وابسته. سه ناحیه حفاظتی رله‌ی دیستانس به صورت زیر تنظیم می‌شن:
ناحیه‌ی حفاظتی اول، ۸۰% خط AB و با زمان قطـع کلید .
ناحیه‌ی حفاظتی دوم، برابر ۱۰۰% خط اول+۲۰% کوتاه‌ترین خط دوم با زمان قطع کلید .
ناحیه‌ی حفاظتی سوم، ۱۰۰%خط اول + بلند‌ترین خط دوم + ۴۰% کوتاه‌ترین خط بعدی با زمان قطع رو پوشش میدن.
شکل ‏۲‑۳: تنظیمات رله دیستانس
شکل ‏۲‑۴: ناحیه‌ ‌بندی حفاظتی رله دیستانس
واسه خطاهای جور واجور در هر مکان از خط انتقال، باید دستور قطع صادر شه. وظیفه‌ی دیگه ناحیه‌های حفاظتی‌ بعدی، حفاظت پشتیبان واسه خطوط مجاوره، مثلا دومین ناحیه‌ی حفاظتی علاوه‌بر حفاظت ۱۰% تا ۱۵% انتهای خط اول، حفاظت باس و بخشی از خط دوم رو رو دوش داره. علاوه‌بر ناحیه‌ی حفاظتی اول و دوم، ناحیه‌ی حفاظتی سوم به خاطر تشخیص خطا در سر تا سر خط بعدی در نظر گرفته می‌شه.
جبران کننده خازن سری
واسه افزایش ظرفیت خطوط انتقال و پایداری سیستم از جبران‌ساز‌های‌ سری مانند خازن سری در خطوط انتقال استفاده می‌شه. این جبران‌ساز‌ها می‌تونن در آخر یا وسط خط انتقال نصب شن.
امپدانس (راکتانس) بانک خازنی منفی ( ) است، که بخشی از راکتانس القایی طول خط بوده و طبق رابطه ، باعث کاهش مقدار امپدانس خط انتقال شده که در نتیجه باعث کاهش تلفات و افزایش توان انتقالی خط انتقال می‌شه. بانک خازنی در شروع، وسط، انتها و یا دو طرف خط انتقال نصب می‌شه.
به نسبت ضریب و یا درجه جبران‌سازی خط می‌می گن، که ضریب جبران‌سازی در محدوده
۷/۰ ۲۵/۰ قرار داره [۲[. از امتیازات اضافه شدن خازن سری می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
شکل ۲-۵ یه شبکه شعاعی با جبران‌ساز خازن سری رو نشون می‌دهد. به ترتیب مقاومت خط، راکتانس خط و راکتانس خازنی هستن.
شکل ‏۲‑۵: شبکه شعاعی جبران‌سازی شده با خازن سری
اختلاف ولتاژ بین منبع و بار به وسیله دیاگرام فازوری به صورت زیره:

(۲-۱)

.

(۲-۲)

پس اختلاف ولتاژ:
(۲-۳)
از معادله‌ی (۲-۳) نتیجه گرفته می‌شه که تنظیم ولتاژ، رابطه مستقیم با جبران‌سازی داره. با در نظر گرفتن تغییرات زیاد بارها، نوسانات ولتاژ داریم. به همین منظور جهت بهبود بخشیدن به کیفیت بارها می‌توان از جبران‌ساز خازن سری در خط انتقال استفاده کرد [۲[.
در شکل ۲-۶، تاثیر جبران‌کننده خازن سری بر پروفیل ولتاژ واسه شبکه شعاعی با بار القایی نشون داده شده.
شکل ‏۲‑۶: پروفیل ولتاژ واسه شبکه شعاعی باجبران‌ساز سری
همون‌طور که در شکل مشاهده می‌شه در محل بانک خازنی به دلیل راکتانس منفی ولتاژ زیاد شده، که به عنوان ولتاژ مثبت در نظر گرفته می‌شه. جبران‌ساز سری به وسیله ارسال توان راکتیو منفی در آخر خط باعث بهتر شدن ضریب توان می‌‌شه.
در حالت بدون جبرا‌‌ن‌سازی‌سری^[۱۱]، راکتانس کل خط برابر با میشه اما در حالت با جبران‌سازی^[۱۲] سری راکتانس کل خط برابر با هستش، می‌توان نتیجه گرفت که در حالت جبران‌سازی شده کمتر از حالت بدون جبران‌سازی شده[۲[ و [۳]. کاهش راکتانس، تاثیر مستقیم بر امپدانس اندازه‌گیری شده به وسیله رله‌ی دیستانس داره.
خازن سری در خط انتقال با کم شدن راکتانس القایی باعث بالا رفتن توان انتقالی خط می‌شه. سیستم انتقال توان نشون داده شده در شکل ۲-۷، بدون جبران‌ساز خازن‌سریه و توان اکتیو انتقالی به وسیله معادله‌ی (۲-۴) بیان می‌شه و در شکل ۲-۸ سیستم انتقال توان با جبران‌ساز خازن سریه که معادله‌ی (۳-۵) بیان‌گر توان اکتیو اون هستش.
شکل ‏۲‑۷: سیستم انتقال توان بدون جبران‌سازی
(۲-۴)
شکل ‏۲‑۸: سیستم انتقال توان با جبران‌سازی
(۲-۵)
در خط انتقال با جبران‌ساز سری، با افزایش توان انتقالی خط، تغییرات زاویه و تغییرات ولتاژ باس وصل به بار کمتره، نتیجه در شکل ۲-۹ نشون داده شده.
شکل ‏۲‑۹: – (a)منحنی توان-زاویه (b) منحنی توان – ولتاژ
از دیگر امتیازات به کار گیری جبران‌ساز سری می‌توان به مواردی مانند، افزایش ظرفیت انتقال خط، افزایش کنترل پخش توان و کنترل ولتاژ، کاهش تلفات، کاهش اثرات محیطی، کاهش هزینه‌های سرمایه‌گذاری (مانند احداث خط جدید) در خطوط انتقال اشاره کرد [۴].
همه امتیازات گفته شده، نشون دهنده کاهش راکتانس کل خطه، اما این کاهش راکتانس مشکلاتی در زمان تنظیمات رله‌ی دیستانس به دلیل تاثیر مستقیم بر امپدانس اندازه‌گیری به وسیله رله‌ی دیستانس ایجاد می‌کنه.
حفاظت خازن سری

نسبت قیمت به سود سهمی(دوره قبل)

۱-۸ : تعاریف عملیاتی متغیرها و واژه های کلیدی

متغیر مشخصه یک عنصر، پدیده، موجود زنده و یا هر چیزی است، که قابلیت تغییر داشته و می تواند مقادیر مختلفی را بپذیرد. متغیر را براساس عوامل مختلف به گونه های متفاوتی تقسیم بندی می نمایند. چنانچه اهداف تحقیق مد نظر قرار گیرند دو گونه متغیر خواهیم داشت: متغیرهای مستقل و وابسته.
متغیر مستقل: آن متغیری است که محقق تاثیر آن را بر سایر متغیرها مورد سنجش قرار می دهد.
متغیر وابسته : آن متغیری است که متغیر مستقل بر روی آن اثر می کند.
تعاریف عملیاتی متغیرهای پژوهش مشتمل بر نام متغیرها، تعریف آنها و شیوه اندازه گیری این متغیرها در جدول ذیل ارائه می گردد:
جدول شماره ۱-۲: تعاریف عملیاتی متغیرهای پژوهش

ردیف

متغیر

شیوه اندازه گیری

۱

قیمت سهام

منظور از قیمت سهام قیمتی است که از طرف بورس اوراق بهادار تهران برای سهام شرکت ها ارائه می گردد. اگر مجموع بدهی های شرکت را از مجموع دارایی های شرکت کم کنیم، مبلغ باقیمانده نشان دهنده مجموع ارزش سرمایه سهامداران شرکت یا به تعبیر دقیق تر، مجموع حقوق صاحبان سهام شرکت خواهد بود. حال اگر مبلغ حقوق صاحبان سهام شرکت را بر تعداد سهام شرکت تقسیم کنیم، عدد حاصل بیانگر قیمت دفتری هر سهم است.

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

۲

بازده سهام

به منفعت و سودی که از یک سرمایه گذاری حاصل می شود بازده می گویند. بازده سهام عبارتست از کل عایدی حاصل از سرمایه گذاری در یک دوره معین به تعداد سرمایه ای که برای کسب این عایدات در اول همان دوره به کار گرفته و مصرف گردیده است. در این پژوهش داده های مربوط به بازده سهام از طریق دیتابیس های مربوط به سازمان بورس قابل استخراج است.

۳

بازده بازار

بازده سهام مربوط به یک سهم است ولی بازده بازار مربوط به بازده تمامی سهام مورد مبادله در بازار است و یا به عبارتی مجموع سهام مورد مبادله در بازار را بازده بازار گویند. داده های مربوط به این متغیر نیز از طریق بورس اوراق بهادار تهران قابل استخراج است.

۴

اهرم مالی

اهرم عبارت است از وجود هزینه های ثابت در فهرست هزینه های شرکت.می توان گفت که اهرم ها به دلیل وجود هزینه های ثابت در واحد تجاری به وجود می آیند و واحد تجاری را با مخاطرات و ریسک زیادی روبرو می کنند. هزینه های ثابت عملیاتی مانند استهلاک و هزینه های ثابت مالی مانند بهره.
انواع اهرم:
الف : اهرم عملیاتی
ب : اهرم مالی
ج : اهرم مرکب
تحقیقات اهرم مالی را به عنوان میزان بدهی که به منظور تامین منابع مالی مورد نیاز برای کسب دارایی مورد نیاز کسب می گردد. شرکت ها از لحاظ تامین مالی در قالب شرکت های با درجه ی اهرم مالی بالا و پائین قابل تعریفند. به عقیده داگلاس^[۲] (۲۰۰۱) اهرم مالی توانایی تغییر بازده و ریسک شرکت ها را داراست بنایراین ساختار سرمایه هر شرکت با اهرم مالی آن رابطه ای متقابل و تنگاتنگ دارد.
نسبت های اهرم مالی میزان کل بدهی های شرکت را اندازه گیری می کنند. نسبت های اهرمی متنوع هستند اما نسبت بدهی ها به کل دارایی به عنوان اهرم مالی شناخته می شود.

۵

ریسک سیستماتیک(بتا)

در ادبیات مالی ریسک را می‌توان به صورت رویدادهای غیرمنتظره که معمولاً به صورت تغییر در ارزش دارایی‌ها یا بدهی‌ها می‌باشد، تعریف کرد. بنگاه‌ها در معرض انواع مختلف ریسک قرار دارند که به طور کلی می‌توان به دو دسته ریسک‌های تجاری و ریسک‌های غیرتجاری تقسیم کرد.
ریسک سیستماتیک و غیرسیستماتیک:
کل ریسک بازار را می‌توان به دو دسته کلی ریسک سیستماتیک و ریسک غیر سیستماتیک.