۲-۱-۱۲-نحوه انتقال قطعات تفکیکی

‌بر اساس بند پایانی ماده ۱۰۶ آیین نامه ق.ث در صورتی که املاک بعداز ثبت به قطعات مفروزی تبدیل شوند برای هر قطعه شماره فرعی از شماره اصلی منظور و با تفکیک حدود در زیر ثبت ملک مطابق مقررات بالا ثبت خواهد شد

عده ای بر این عقیده اند که با تفکیک ملک در اجرای ماده مذکور بدون تنظیم سند انتقال سند مالکیت برای قطعات تفکیکی صادر می شود ولی معمولا عمل ثبت بر خلاف این است چون اولا در قسمت اخیر ماده فوق الذکر قید شده :« مطابق مقررات بالا ثبت خواهد شد» مقررات بالا ظاهراً به ماده ۱۰۴ آیین نامه بر می‌گردد که می‌گوید:در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آنی ثبت می شود.

پس طبق مقررات ماده ۱۰۶ آیین نامه قبل از انتقال قطعات تفکیکی نباید نسبت به آن ها سند مالکیت صادر کرد و نیز مدلول م ۱۱۷ آیین نامه ق.ث نیز صریحا و بعد از ماده ۱۰۶ آورده و می‌گوید:« تغییر در وضعیت املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست مگر ‌در مورد انتقال تمام یا قسمتی از آن که در این مورد سند به نام منتقل الیه با ذکر مشخصات معامله صادر خواهد شد سپس دو ماده در همین آئین نامه نحوه صدور سندمالکیت برای قطعات

تفکیکی را مشخص کرده و اجازه صدور سند مالکیت بدون انتقال رسمی را نداده است و مفاد ماده ۲۶ قانون ثبت هم موید این مطلب است طبق بند ۳۱۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی نسبت به ‌آپارتمان‌هایی که با رعایت ضوابط مقرر تفکیک شده است درخواست مالک، بر اساس صورتمجلس تفکیکی و یا ابطال سند مالکیت اولیه ‌در مورد هر یک از آپارتمانها، سند مالکیت جداگانه صادر و تسلیم می­ شود.

۲-۱-۱۳-هزینه تفکیک

طبق ماده۱۵۰ قانون ثبت، هزینه تفکیک بر مبنای ارزش معاملاتی روز تعیین و قبلا پرداخت می­ شود هرچند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز زمین باشد.

لازم به ذکر است که منظور از کلمه روز، روزی است که برگ تفکیک صادر می شود و این هزینه باید قبل از انجام عملیات تفکیکی یا قبل از صدور سند مالکیت از طریق دفتر اداره وصول شود.

لازم به ذکر است که ‌در مورد هزینه تفکیک امروزه اکثر مسئولین معتقدند موضوع معامله تاثیری در اخذ هزینه تفکیک نداشته و وصول هزینه تفکیک صرفا جهت عمل تفکیک است و بایستی بر اساس کل مساحت ملک و کلیه قطعات تفکیکی وصول شود و وصول هزینه تفکیک یک قطعه و انتقال این هزینه به قطعات دیگر مجاز نبوده و بر خلاف مفاد ماده ۱۵۰ق. ث. که تصریح بر پرداخت هزینه تفکیک نسبت به کل مساحت ملک دارد می‌باشد.

هزینه افراز در ماده سوم قانون افراز معادل هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ ق. ثبت تعیین شده است و در موقع اجرای تصمیم، هزینه افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد پس تفاوتی که در وصول هزینه تفکیک و هزینه افراز وجود دارد این است که هزینه تفکیک قبل از اقدام به تفکیک وصول می شود و هزینه افراز در موقع اجرای تصمیم قطعی مبنی بر افراز، وصول می‌گردد یعنی در صورتی که تصمیم رئیس ‌در مورد افراز، مورد اعتراض واقع نشود و متقاضی اجرای تصمیم را خواستار شود هزینه افراز متقاضی وصول می شود.

« فصل سوم»

بررسی افراز و رویه عملی آن

تبیین مفهوم افراز

تفاوت تفکیک و افراز

مقایسه تفکیک و افراز در املاک

قانون افراز و فروش املاک مشاع

صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک

افراز املاک مشاع

مراحل انجام افراز

روش افراز املاک

نکات مورد توجه در افراز

سه رکن اساسی و مهم افراز

تفاوت های افراز در دادگاه ها با افراز در اداره ثبت

نکات عمده ‌در مورد افراز

مواردمنع افراز و هزینه های آن

شرایط افراز املاک مشاعی که در وثیقه می‌باشد.

شرایطی که ملک یا ساختمان قابل افراز نباشد

تفاوت‌های تفکیک با افراز از جنبه امور ثبتی

نظریه های حقوقی مربوط به افراز و فروش املاک مشاع

اقدام مراجع ثبتی به افراز و تفکیک عرصه های بدون سند، بدون نقشه مصوب شهرداری

۳-۱-تبیین مفهوم افراز

افراز در لغت به معنی جدا کردن چیزی ازچیز دیگر(در لغت عین تفکیک می‌باشد) تقسیم در لغت به معنی جدا کردن جیزی از چیز دیگر.

تفکیک حصه هر یک از شرکا ملک مشاع .یعنی از طریق تراضی شرکای یا از طریق حکم دادگاه در صورتی که بین همه شرکا تراضی واقع نشود تقسیم اجباری مستند. ماده۵۹۱ قانون مدنی تقسیم در معنی افراز نیز استدلال شده است و در اینجا منظور از ان تبدیل سهم مشاع به مفروزاست(ماده۵۹۱ قانون مدنی هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی نباشد تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند بعمل می اید ودرصورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می‌کند و مشروط به انکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که ‌به این صورت احیا وجایز نیست) در صورتی که اگر یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند . حسب قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی.دعوی افراز.دعوی شریک ملک مشاع باشریک دیگر است به منظورتقسیم مال مذبور درصورت عدم تراضی بر تقسیم (در این صورت حاکم اجبار به تقسیم می‌کند)مشروط بدانیم که تقسیم محتمل برضرر نباشد و در این راستا قانون افراز و فروش املاک مشاع درآذر ماه ۱۳۵۷ تصویب وبه موجب ان اداره ثبت مرجع نخستین رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردید.

(مطابق ماده ۵۹۳ قانون مدنی ضرری که مانع تقسیم می شود . عبارت است از نقصان فاحش نسبت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد )

افراز در مقابل اشاعه است و مبنای آن، این است که مال غیر منقولی را که مشاع بین دو یا چند شریک است، نسبت به سهم آنان جدا کننده و برای هر یک از آنان سند، مالکیت جداگانه صادر نمایند. مانند اینکه مردی سه دانگ مشاع از ‌شش‌دانگ ملک خود را به موجب سند بیعی که در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسیده است، یعنی سند قطعی غیر منقول به زن خود بفروشد. در این صورت ‌شش‌دانگ ملک از تاریخ تنظیم سند و ثبت آن در دفتر املاک اداره ثبت، دو مالک مشاع داردمرد نسبت به سه دانگ مشاع و زن نسبت به سه دانگ مشاع پس زن به استناد سند نامبرده می ­تواند از اداره ثبت درخواست کند که سهم مشاع او را از ملک افراز نماید. اداره ثبت در پاسخ ‌به این تقاضا، ملک را از حالت اشاعه خارج و سهم متقاضی را از آن شخص جدا می­ نماید ‌به این ترتیب، سهم مرد نیز از این ملک، معین و جدا می­ شود. در این وضعیت، خواه زن بعد از تنظیم سند و ثبت آن، سند مالکیت مشاعی گرفته باشد یا نه می ­تواند درخواست کند که اداره ثبت، سند مالکیت مفروز ملک را صادر و به او تسلیم نماید. باید دانست که هر گاه اداره ثبت، درخواست افراز را منطبق با مقررات قانونی نداند، به کلیه شرکای ملک ابلاغ می­ کند و آن ها می ­توانند از این تصمیم اداره ثبت ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ آن، به دادگاه عمومی شکایت کنند. لازم به یادآوری است که جهت افراز و تفکیک ملک موانعی وجود دارد که به آن ها اشاره می‌گردد.

۳-۱-۱-تفاوت تفکیک و افراز